Parente cuida, paga e reforma imóvel herdado e STJ confirma que posse exclusiva pode virar usucapião, mas é preciso entender requisitos, prazos e limites
Jurisprudência recente do STJ reforça que herdeiro em posse exclusiva, que mantém o imóvel, paga tributos e investe em reformas, pode usucapir o bem, desde que comprove requisitos legais. Entenda o que muda e os cuidados práticos.
A possibilidade de um herdeiro adquirir propriedade por usucapião de imóvel que ficou na herança voltou ao centro do debate. A discussão ganhou fôlego após publicações sobre decisões que reconhecem a posse exclusiva como caminho para a regularização. O tema envolve direito das sucessões, posse exclusiva, animus domini e impactos no inventário.
Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), o fato de existir condomínio hereditário não impede a usucapião. O que define é a prova de posse exclusiva, contínua, pacífica e com intenção de dono, por tempo suficiente. O entendimento foi reafirmado em decisões e em compilações oficiais de jurisprudência.
No centro das controvérsias está quem paga IPTU, condomínio e reformas. Há decisões que responsabilizam quem está no uso exclusivo, mas o STJ também fixou limites: certas despesas não recaem integralmente quando já há indenização aos demais herdeiros pelo uso.
O assunto ganhou tração popular após sites destacarem que “quem cuida vira dono”. A tese tem base real, mas depende de prova robusta e do enquadramento correto na modalidade de usucapião.
O que decidiu o STJ e por quê
O STJ consolidou que condômino ou coerdeiro pode usucapir em nome próprio quando exerce a posse de forma exclusiva e sem oposição, com animus domini. Em 2018, a Terceira Turma, no REsp 1.631.859, afastou a extinção prematura de uma ação para permitir a produção de provas sobre exclusividade da posse e demais requisitos da usucapião extraordinária.
A corte também incluiu o tema “usucapião de bem objeto de herança pelo herdeiro” na sua Pesquisa Pronta, que organiza entendimentos por assunto. O objetivo é dar previsibilidade a advogados e interessados.
Além disso, o STJ já afirmara que o condômino que exerce posse sem oposição tem legitimidade para pedir usucapião. O raciocínio se aplica ao contexto hereditário, em que a herança forma um condomínio pro indiviso até a partilha.
Requisitos legais: prazos, animus domini e provas
Na usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil), a regra geral exige 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição. Em certas hipóteses, o prazo pode ser reduzido para 10 anos quando houver moradia habitual ou obras e serviços de caráter produtivo. O STJ relembra esses marcos em seus materiais de orientação. Provar a exclusividade e a qualidade da posse é crucial.
Documentos que costumam pesar: comprovantes de IPTU, água, luz e taxas pagos integralmente por quem ocupa; notas fiscais de reformas e manutenção; contratos e comunicações que indiquem exclusão de uso pelos demais. Eles ajudam a evidenciar o animus domini.
A jurisprudência aceita que o prazo possa se completar durante o processo, e reforça que contestar a ação não interrompe, por si só, o tempo de posse. Essa visão evita nulidades formais e valoriza a função social da propriedade.
Despesas do imóvel: quando o ocupante paga tudo e quando não
Há julgados estaduais que atribuem a quem usa com exclusividade o dever de arcar com IPTU, condomínio e contas, por ser quem usufrui do bem. Isso reflete o entendimento de que quem retém a posse também suporta seus encargos.
Mas o STJ impôs limites: se o herdeiro já indeniza os demais pelo uso exclusivo (por exemplo, por meio de aluguel compensatório), não cabe cobrar dele todo o IPTU de forma automática. A orientação evita dupla oneração e exige análise do caso concreto. Nem todo ocupante paga tudo, sempre.
Esse equilíbrio convive com a tese da usucapião. Pagar despesas, manter o imóvel e realizar reformas ajuda a demonstrar intenção de dono, mas não substitui os requisitos temporais e possessórios previstos em lei.
Passo a passo prático: inventário, via judicial e via extrajudicial
Antes da partilha, a herança fica em condomínio entre os herdeiros. Isso não impede a usucapião, mas exige estratégia processual: reunir provas contínuas, identificar testemunhas e descrever, com datas, a exclusividade do uso. Atenção à coerência entre os pedidos do inventário e da usucapião.
A via judicial continua disponível independentemente do cartório, como o STJ já esclareceu. O procedimento extrajudicial pode ser útil quando há consenso e documentação completa, mas não é obrigatório.
E você, concorda que quem “carrega o piano” deve virar dono? Deixe seu comentário: a usucapião por herdeiro em posse exclusiva é justiça para quem preserva o imóvel ou ameaça ao direito dos demais? Há excesso quando se cobra IPTU integral de quem já indeniza?
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