CPF dos imóveis entra em vigor, cartórios passam a reportar atos em tempo real à Receita e cerco à sonegação de aluguéis aperta com CIB e Sinter
Receita regulamenta o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e integra cartórios ao Sinter; compartilhamento de dados passa a ser imediato após atos notariais e registrais.
A Receita Federal colocou em prática o chamado “CPF dos imóveis”, identificador único previsto na reforma tributária e formalizado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275, publicada em 18 de agosto de 2025. O objetivo é unificar cadastros e elevar a rastreabilidade de operações com imóveis urbanos e rurais.
Pela norma, cartórios devem enviar eletronicamente à Receita, imediatamente após a lavratura ou o registro de escrituras e demais atos relativos a imóveis, informações por meio do Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).
O novo cadastro, chamado CIB, funcionará como um identificador nacional que constará de documentos e sistemas dos serviços notariais e de registro, conforme cronograma pactuado com o Conselho Nacional de Justiça. Não cria novo imposto.
O que muda com o “CPF dos imóveis” e por que isso importa
A mudança central é padronização e integração: cada imóvel passa a ter um código único no CIB, permitindo cruzamentos com dados municipais e de cartórios. A CNN Brasil descreve o CIB como uma espécie de “CPF” de imóveis, destinado a unificar registros no país.
Essa base única será alimentada via Sinter, plataforma federal que recebe e organiza informações territoriais e cadastrais. A Receita informa que o CIB é um inventário nacional de imóveis, abastecido por cartórios e municípios, voltado à segurança jurídica e à gestão tributária futura.
Para o contribuinte, o impacto imediato está na redução de brechas: com dados chegando em tempo real dos cartórios, cai a chance de omitir operações que passam por atos notariais e registrais. Contratos particulares que não são levados ao cartório seguem válidos, mas perdem opacidade com o avanço da integração cadastral e o uso de valores de referência previstos na LC 214/2025.
Cartórios: transmissão “imediata” e adoção obrigatória do código CIB
O Art. 3º da IN 2.275 determina que o compartilhamento de informações seja feito “imediatamente após a lavratura ou registro” do ato relativo ao imóvel, por sistema eletrônico integrado ao Sinter. Ponto crítico: o envio não é opcional.
Além disso, os cartórios devem adotar o código CIB nos seus sistemas e documentos, no prazo indicado na LC 214 e conforme plano de trabalho entre Receita, CNJ e operadores dos registros. O descumprimento é comunicado ao CNJ e sujeita o infrator a penalidades do Art. 57 da MP 2.158-35/2001.
Na prática, escrituras, registros, cessões e outros atos passam a integrar a linha do tempo digital do imóvel, reduzindo divergências entre cadastros e facilitando auditorias. Entidades do registro apontam a obrigatoriedade do CIB em documentos e o cronograma de implementação.
Prefeituras, reforma tributária e o “valor de referência” dos imóveis
O governo reforça que o CIB não aumenta impostos e não incide sobre aluguel por si só. É um cadastro único que municipalidades e cartórios alimentarão, preparando a base para o IVA Dual (IBS/CBS) a partir de 2027. A Secretaria de Comunicação (Secom) publicou esclarecimento para desmentir boatos sobre aumento de tributos por conta do CIB.
A Lei Complementar 214/2025 introduziu o “valor de referência” do imóvel, uma estimativa de valor de mercado que as administrações tributárias poderão apurar por metodologia oficial. Isso amplia capacidade de cruzar dados e arbitrar bases quando houver inconsistências.
Para aluguéis residenciais de até R$ 600, o governo afirma que haverá redutor social no novo modelo, sem tributação nessa faixa quando o IVA entrar em vigor. É um ponto relevante do debate público, já que muitos temiam aumento automático sobre locações.
Sonegação de aluguéis: o que efetivamente muda agora
Importante separar fatos de exageros: a IN 2.275 obriga cartórios a reportar atos lavrados ou registrados. Ela não cria, por si, a obrigação de cada contrato privado de aluguel ser reportado “em tempo real” por prefeituras. O que existe é a integração gradual de bases municipais ao CIB/Sinter e o reforço de cruzamentos com declarações.
Ainda assim, o cerco à informalidade se fecha: escrituras, registros e atos correlatos entram automaticamente no Sinter. Isso facilita identificar rendas não declaradas, inclusive de locações quando formalizadas em cartório ou quando outros dados permitirem inferência pela Receita.
Quanto a multas, a própria IN remete ao Art. 57 da MP 2.158-35/2001 para descumprimento de obrigações acessórias. Entre as penalidades previstas, há multas que podem chegar a R$ 5.000 por mês-calendário para não fornecimento de informações nos prazos estabelecidos, conforme entendimento consolidado.
Sua opinião importa: o CIB reforça a fiscalização ou ameaça a privacidade? O redutor de R$ 600 para aluguéis residenciais basta ou deveria ser maior? Comente abaixo se o “CPF dos imóveis” ajuda a reduzir sonegação sem onerar quem cumpre a lei.
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